Consejos y negociación

Te encuentras en esta primera fase si:

• Has dejado de pagar o ves que pronto lo harás.
• No se ha iniciado el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria,
• no tienes demanda.
• Es la fase en la que el banco está dispuesto a negociar.
• Si estás pagando será más difícil negociar (hasta que no dejas de pagar no suelen hacerte ni caso).
• Es probable que tengas que hacer frente a un cierto acoso prejudicial (llamadas, cartas…).

Consejos

• Es importante que, antes de empezar a negociar, sepáis qué queréis (dación en pago, una quita, alquiler social…). En la PAH os podemos dar información útil que os ayudará a aclarar ideas, pero no podemos deciros qué tenéis que hacer, solo aconsejaros.
• Si veis que no vais a poder pagar, os aconsejamos dejar de pagar cuanto antes. No tiréis más dinero en vano.
• Tenéis que saber que en Catalunya, gracias a la fuerza colectiva de la PAH, fuimos capaces de cambiar leyes injustas mediante la recogida de firmas; prueba de ello es la Ley 24/2015 que, en caso de ser familia vulnerable y que no podáis seguir pagando vuestra hipoteca, os podéis acoger y obligar al banco a ofreceros un alquiler social en caso de ejecución hipotecaria o dación.
• Primero cubrid las necesidades básicas de la familia: comida, servicios básicos, atención a los niños/as… Vuestras vidas valen más que un piso.
• Sacad todo el dinero de la entidad bancaria donde tenéis la hipoteca y cambiad las domiciliaciones. Los bancos suelen cobrar las cuotas impagadas de la cuenta sin avisar ni esperar la autorización judicial. Si necesitáis tener una cuenta, podéis abrirla en otra entidad.
• Cuando en el banco te digan: “ve ingresando lo que puedas cada mes”, debes saber que la cuota que no está 100% pagada, en fecha y en cantidad, se considera impagada, genera intereses de mora y pueden iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
• Con la nueva ley de crédito inmobiliario 5/2019, dependiendo de si se está en la primera mitad del préstamo hipotecario o en la segunda, las cuotas impagadas para iniciar el proceso de ejecución varían de 12 cuotas o el 3% del valor del préstamo impagado en la primera mitad, a 15 cuotas o el 7% del valor en la segunda mitad. Así que tenemos que estar alertas de no regalarle dinero al banco.
• Las refinanciaciones, carencias y novaciones acostumbran a suponer cambios perjudiciales para nosotras (inclusión de nuevas personas en la escritura, variación a la baja del valor de tasación a efectos de subasta, cambios al alza de interés, gran aumento de las cuotas una vez finalizado el tiempo de carencia, más años de hipoteca, etc.). Por lo tanto, mucho cuidado, es necesario leer bien en casa lo que nos ofrecen, antes del momento de la firma. Hay que valorar si, una vez acabe el periodo de carencia, podrás hacer frente a la hipoteca, porque en caso contrario es probable que solo estés alargando una agonía que termine aumentando la deuda.
• Nunca firmes nada sin supervisión. Por ley te han de facilitar cualquier documento 72 horas antes (3 días).

Negociación

1. Para negociar es necesaria cierta tranquilidad, evitando que se aprovechen de nuestra angustia para presionarnos.
2. Es importante leer la Escritura Hipotecaria varias veces y entenderla bien.
3. Una vez hemos pensado y decidido lo que queremos y lo tenemos claro, hay que ir a por ello. Es importante no ir cambiando de petición y postura frente al banco, tratar de mantener siempre la misma, en la medida de lo posible.
4. Cualquier propuesta, tuya o del banco, debe estar por escrito. Así dejamos constancia de que estamos negociando. Recuerda: las palabras se las lleva el viento.

Para solicitar la dación en pago debes presentar dos copias de la solicitud. Una de ellas es para el banco y otra para ti, que deben devolverte sellada y firmada.

A partir de aquí:

• Sentido común.
• Es importante que la negociación empiece tranquila y, si es necesario, se vaya subiendo el tono de forma gradual, evidentemente siempre de forma pacífica.
• Por ejemplo: 1) insistir en la oficina; 2) hacer acciones; 3) acudir a los medios de comunicación.
• Hay que tener paciencia, pueden tardar semanas o meses en darte una respuesta.
• Es importante que en el banco vean que ahora tienes información y que cuentas con el respaldo de la PAH, por lo tanto, no nos van a poder engañar más.
• Insistir, Insistir e Insistir.

En esta fase es importante saber si entramos en el llamado “Código de Buenas Prácticas”. Este código obliga a los bancos a conceder la Dación en pago si se cumplen unos determinados requisitos.

• Si no los cumples no te asustes, ya que es la situación en la que se encuentra la mayoría de la gente afectada. Casi todas las daciones que consigue la PAH son de gente que no cumple los requisitos del Código. Si ese es tu caso, es importante que le digas al banco que no entras en el Código y que no te haga perder el tiempo comprobándolo.
• Si cumples los requisitos, indícalo en el escrito de dación para intentar que te la concedan de forma más rápida.

Los requisitos para poder acogerse al “Código de Buenas Prácticas” son:

1. Que la hipoteca sea sobre vivienda única y habitual y carecer de otros bienes.
2. Cobrar menos de 22.558,77 euros brutos anuales (2020) entre todos los miembros de la familia.
3. Que en los cuatro años anteriores se haya producido un cambio importante en las circunstancias económicas de la familia que la haya puesto en situación de especial vulnerabilidad. O ser familia numerosa, monomarental con dos hijos, familia con un miembro con una discapacidad superior al 33% o dependencia declarada, o con un menor de tres años, o deudor mayor de 60 años.
4. Destinar más del 50% de los ingresos de la familia al pago de la cuota de la hipoteca (40% en algunos casos).
5. En caso de existir otros cotitulares o avalistas, éstos también deben cumplir los requisitos.

En cualquier fase del proceso, también en ésta, es muy importante utilizar los recursos de la Administración Pública para reforzar nuestra negociación:

1. Ir a Servicios Sociales y solicitar un informe que acredite nuestra situación.
2. Ir a Ofideute: oficina de mediación de la Generalitat entre personas afectadas y bancos y de asesoramiento sobre deuda hipotecaria. La podrás encontrar en la sede de la Agència de l’Habitatge de Catalunya (C/Diputació, 92) o en cualquier oficina del Consorci de l’Habitatge.

Debemos hacer entender a la entidad financiera que hemos perdido el miedo y que tenemos muy claro lo que queremos. Recuerda: el banco se aprovecha de tu miedo para presionarte.