Mollet és una de les ciutats on s’ha de complir la llei de regulació de lloguers i frenar l’especulació
LLEI 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.
AQUESTA LLEI M’AFECTA?
En quins casos s’aplica la llei?
La llei s’aplica als nous contractes de lloguer de residència permanent de les persones llogateres, quan l’habitatge estigui situat en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tens.
No s’aplica en cap cas a arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995, ni als habitatges que ja tenen un règim específic de determinació de rendes com els habitatges de protecció oficial, lloguer social obligatori, d’inserció o mediació per al lloguer social, d’arrendament de caràcter assistencial, etc.
En quins municipis s’aplica?
Hi ha seixanta-un municipis declarats com àrees de mercat d’habitatge tens on la regulació s’aplica automàticament com a mínim durant un any des de l’entrada en vigor de la llei. Aquests municipis són:
| Badalona Barberà del Vallès Barcelona Blanes Calafell Castellar del Vallès Castelldefels Cerdanyola del Vallès Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Figueres Gavà Girona Granollers l’Hospitalet de Llobregat | Igualada Lleida Manlleu Manresa Martorell El Masnou Mataró Molins de Rei Mollet del Vallès Montcada i Reixac Montgat Olesa de Montserrat Olot Palafrugell Pallejà Pineda El Prat de Llobregat | Premià de Mar Reus Ripollet Rubí Sabadell Salou Salt Sant Adrià de Besòs Sant Andreu de la Barca Sant Boi de Llobregat Sant Cugat del Vallès Sant Feliu de Guíxols Sant Feliu de Llobregat Sant Joan Despí Sant Just Desvern Sant Pere de Ribes | Sant Vicenç dels Horts Santa Coloma de Gramenet Santa Perpètua de la Mogoda Sitges Tarragona Terrassa Tortosa el Vendrell Vic Viladecans Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú Vilassar de Mar |
I si el meu municipi no està inclòs en aquesta declaració transitòria?
Si el teu municipi no hi està inclòs, però és un municipi que conforma l’índex de referència de preus de lloguer, també pot ser declarat com una àrea amb mercat d’habitatge tens. La Generalitat, l’Ajuntament de Barcelona o l’Àrea Metropolitana de Barcelona, en el seus respectius àmbits territorials, poden fer aquesta declaració, revisar-la o prorrogar-la. Per fer-ho, cal que el municipi (o una part) tingui qualsevol d’aquestes circumstàncies:
- Un creixement del preu dels lloguers clarament superior a la mitjana catalana.
- Un lloguer mitjà superior al 30% dels ingressos habituals de les llars o la renda mitjana de persones menors de 35 anys.
- Un creixement interanual acumulat 3 punts per sobre l’IPC, els darrers 5 anys.
Es tracta d’organitzar-se i pressionar l’Ajuntament i la Generalitat perquè facin aquesta declaració.
COM ES DETERMINA EL PREU DEL LLOGUER?
Quin preu màxim pot tenir el meu nou contracte?
De forma general, si l’habitatge ha estat llogat en els darrers cinc anys:
- Si el preu de l’anterior contracte estava per sota de l’índex de referència, la renda del nou contracte no podrà superar el preu acordat en el darrer contracte (actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat).
- Si el preu de l’anterior contracte estava per sobre de l’índex de referència, amb el nou contracte el preu ha de baixar com a mínim fins al valor l’índex.
Si l’habitatge no ha estat llogat en els darrers 5 anys:
- La renda no podrà superar l’índex de referència.
- Cal tenir en compte que no parlem d’una congelació sinó de topalls: la renda pot estar per sota.
Aquests preus màxims es mantenen encara que la casa canviï de llogater/a.
Com puc saber quin és el preu de l’índex de referència?
L’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges el determina el Departament de Territori i Sostenibilitat a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl (Institut Català del Sòl). Es tracta del preu mitjà dels habitatges similars en un radi determinat de la seva zona. Al web de l’índex podeu trobar la metodologia detallada.
Per als càlculs d’aquesta llei, ens hem de fixar sempre en el preu índex (color vermell), no en les àrees superior o inferior. Pots consultar-lo aquí.
Com puc saber la superfície exacta i altres dades del pis per calcular l’índex?
La superfície que s’ha de tenir en compte és la dels metres quadrats útils de l’habitatge. Pots consultar aquesta informació a la cèdula d’habitabilitat. Si no la tens la pots demanar a la propietat. Està obligada a donar-te-la. També pot demanar una còpia online a l’Agència d’Habitatge aquí.
Si no saps l’any de construcció, el trobaràs fàcilment al web del cadastre. Allà et pots buscar el teu pis per referència cadastral o bé per “CALLE/NÚMERO”.
El certificat energètic te l’haurien de donar a l’entrar al pis. Si no el tens el pots consultar aquí.
Com puc calcular l’actualització amb l’Índex de Garantia de Competitivitat?
Des de 2015 aquest índex té un valor negatiu, per la qual cosa a efectes d’aquesta regulació l’actualització és del 0% (no augmenta el preu).
Exemple 1
Consultes l’índex de referència, introdueixes les dades del teu pis i veus que el valor mitjà de l’índex és de 12,89 €/m2. T’has de fixar en aquest xifra del mig, en vermell. Si el pis té 70 m2 segons cadastre, això vol dir que el valor seria de 902,3€.
En l’anterior contracte es va acordar una renda de 750€ al mes. En un nou contracte, la renda no podria superar els 750€, ja que no hi ha actualització per variació positiva del IGC (actualment del 0%) i que el valor del contracte anterior està per sota del valor mitjà de l’índex. El preu màxim que poden demanar en un nou contracte és de 750€, encara que hi hagi canvi de llogater/a.
Exemple 2
Consultes l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, introdueixes les dades del teu pis i veus que el valor de l’índex de és de 12,89 €/m2. Si el pis té 70 m2 segons cadastre, això vol dir que el valor seria de 902,3€.
Amb el contracte actual, tu estàs pagant 1.000€ al mes. En un nou contracte, la renda no podria superar els 902,3€, ja que el valor del contracte anterior està per sobre del valor mitjà de l’índex. T’han d’abaixar el lloguer fins als 902,3€ com a mínim.
En aquest cas, podries negociar una reducció de la renda durant el contracte actual, ja que si tu marxessis, al nou contracte amb una altra persona llogatera haurien d’abaixar igualment el contracte almenys fins a 902,3€.
I després mentre duri el contracte, em poden actualitzar el preu?
Durant la vigència del contracte, la renda només es pot actualitzar si està previst al mateix contracte. I, en qualsevol cas, aquest increment mai podrà ser superior al de l’IPC interanual.
Què passa si encara falta molt perquè s’acabi el meu contracte?
Si el preu màxim que marca la regulació és inferior al que pagues actualment, pots negociar un nou contracte amb una reducció de la renda, ja que si marxessis de l’habitatge, el preu en el nou contracte igualment hauria de baixar. Per renegociar el teu contracte actual et recomanem que no t’hi enfrontis sol/a, i que ho facis amb la PAH.
Em poden fer pagar altres despeses?
Si en l’anterior contracte no constaven despeses generals (tal com l’IBI, taxes diversas, quotes, despeses comunitàries, etc.) addicionals de forma detallada (tant el concepte com la xifra), ara no es podran que afegir com a despeses addicionals. Això s’ha aconseguit gràcies al decret 50/2020 aprovat al desembre, però que igualment afecta a tots els contractes signats des de l’aprovació de la regulació de setembre.
Com ja passava amb la llei d’arrendaments, en el cas que el pis no hagi estat arrendat prèviament o que en l’anterior contracte les despeses estiguessin detallades, llavors les parts poden pactar que el llogater assumeixi despeses generals i serveis individuals (sempre seguint la normativa vigent). Aquestes despeses poden ser, per exemple, l’IBI, la taxa d’escombraries, quotes o despeses de la comunitat, però caldrà fer constar cada pagament de forma desglossada.
Quan hagi passat un any natural, el propietari té un mes per ensenyar-te la liquidació de les despeses fetes l’any anterior i, si són menors al que has pagat, t’ha de retornar la diferència.
Si creus que estan cometent un abús en el cobrament de despeses, contacta amb nosaltres!
ALGUNES EXCEPCIONS I SITUACIONS PARTICULARS
Es pot pactar una renda diferent?
Les dues parts poden pactar incrementar o minorar un 5% el preu de l’índex en funció de l’estat i característiques de l’habitatge. Únicament es podrà acordar un increment de fins al 5% sobre l’Índex si l’habitatge reuneix com a mínim tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, està moblat, calefacció o refrigeració, piscina comunitària o equipaments similars, jardí o terrat comunitari, consergeria i vistes especials.
Aquestes característiques, a més, han de constar al contracte i han de ser acreditades.
Compte: que no t’apliquin increments sobre despeses (comunitàries) que ja estiguis assumint (vegeu 2.7.).
I si s’han fet obres?
Si el darrer any s’han fet obres de millora d’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, es pot incrementar el preu del lloguer de referència. Aquest increment de la renda anual serà equivalent com a màxim a l’interès legal incrementat en tres punts sobre el capital invertit en la millora (actualment, això és un 6% en total).
Per molt gran que sigui la inversió en millores, l’increment total no pot superar un 20% de la renda, i mai es poden comptar les subvencions públiques com a part del capital invertit.
Exemple 1
La renda màxima, segons els topalls establerts, és de 900 €.
La inversió feta ha estat de 3.000 €.
Els interessos legals són d’un 3%, incrementat amb tres punts: 6%.
Per tant, el 6% de 3.000 € =180 €
i 180 € / 12 mesos = 15 €
La renda final pot ser, com a màxim, de 915€
Exemple 2
La renda màxima, segons els topalls establerts, és de 900 €.
La inversió feta ha estat de 60.000 €.
Els interessos legals són d’un 3%, incrementat amb tres punts: 6%.
Per tant, el 6% de 60.000 € =3.600 €
i 3.600 € / 12 mesos = 300 €
Si bé amb el càlcul d’interessos la renda final seria de 1.200 €, com implicaria un augment de més de 20% per sobre el preu original, llavors la renda final podrà ser, com a màxim, de 1.080 €.
Així mateix, si es fan obres de millora un cop superats els 5 primers anys de contracte (7 si la propietat és un gran tenidor), es poden incloure els increments previstos per aquests casos en la legislació vigent.
Compte: Sempre han de ser obres de millora, mai de manteniment. No tenen la consideració d’obres de millora les que siguin necessàries per al manteniment i la conservació de l’habitatge, o de l’edifici en què es trobi integrat, ni tampoc les que siguin exigibles per al funcionament, la reparació o la seguretat dels elements que l’integren.
Les obres de millora s’han de justificar mitjançant factures.
Què passa si el lloguer anterior era molt baix perquè el llogater era familiar del propietari?
Si en el contracte anterior hi havia una relació de parentiu entre arrendador i arrendatari, el preu del nou contracte sí que pot superar el de l’anterior, però no pot superar el preu de l’índex.
Què passa amb els habitatges nous?
En els habitatges de nova construcció en els darrers 5 anys, i també en aquells que hagin estat fruit d’una gran rehabilitació (sempre que no hagi rebut subvencions públiques), el nou preu no pot superar l’àrea superior de l’índex de referència.
Tot i això, durant els primers tres anys (fins al setembre de 2023), no se’ls aplica aquesta llei.
Cal recordar que la llei 17/2019 ja preveu que un percentatge de l’obra nova s’ha de destinar a habitatge protegit.
Com es calcula el preu si a l’habitatge s’hi lloguen habitacions amb contractes simultanis?
Si a l’habitatge s’hi lloguen habitacions amb contractes simultanis, la suma de les rendes de tots els contractes ha de complir la norma general que correspondria si fos un sol contracte.
La regulació també s’aplica si el propietari de l’habitatge és vulnerable?
Hi ha una excepció prevista, però és molt inusual. El propietari hauria de tenir uns ingressos bruts iguals o inferiors a 2,5 IRSC, que són 1.422,8 € mensuals (o 19.919,33 € anuals), comptant-hi les rendes que rep del lloguer. A més, tu hauries de tenir uns ingressos superiors a 3,5 IRSC, que són 1.991.92 € mensuals (o 27.887,06 € anuals).
En aquests casos, es podrà incrementar la renda respecte de l’anterior contracte fins al preu mitjà de l’índex de la zona; si ja era superior a l’índex, no es podrà augmentar.
L’IRSC és l’indicador de renda de suficiència de Catalunya i es fixa cada any amb els pressupostos. El valor d’1 IRSC aquest 2020 és de 569,12 € mensuals i 7.967,73 € anuals.
Exemple 1
Consultes l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, introdueixes les dades del teu pis i veus que el valor mitjà de l’índex de és de 12,89 €/m2. T’has de fixar en la xifra del mig, en vermell. Si el pis té 70 m2, això vol dir que el valor seria de 902,3€.
Amb el contracte actual, tu estàs pagant 750 € al mes. Resulta que el propietari del pis és una persona que només cobra una pensió de 400 € al mes, a més de les rendes del teu lloguer (i no en té cap altre). Ingressa, per tant, 1.250 € al mes. I tu, en canvi, tens una nòmina de 2.000€ al mes.
En un cas com aquest, com el preu està per sota de l’índex, sí que et podrien arribar a apujar el lloguer amb un nou contracte, fins al valor mitjà de l’índex: 902,3€.
Exemple 2
Consultes l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, introdueixes les dades del teu pis i veus que el valor mitjà de l’índex de és de 12,89 €/m2. Si el pis té 70 m2, això vol dir que el valor seria de 902,3€.
Amb el contracte actual, tu estàs pagant 1.000€ al mes. Resulta que el propietari del pis és una persona que només cobra una pensió de 400 € al mes, a més de les rendes del teu lloguer (i no en té cap altre). Ingressa, per tant, 1.400 € al mes. I tu, en canvi, tens una nòmina de 2.000€ al mes.
En un cas com aquest, encara que el preu que pagues estigui per sobre del valor mitjà de l’índex, no tenen l’obligació d’abaixar-lo amb un contracte nou, però tampoc te’l poden pujar. La renda del nou contracte serà de, com a màxim, 1.000 € al mes.
QUINES GARANTIES TINC?
Què ha de constar als anuncis de lloguer?
Els anuncis d’habitatges de lloguer en les àrees regulades han d’explicar com s’ha calculat la nova renda. Per tant, cal incloure:
- El valor del de l’índex de referència que correspongui.
- L’import de la renda del darrer contracte d’arrendament vigent en aquell mateix habitatge (actualitzada).
Què ha de constar al nou contracte?
El nou contracte d’acord amb aquesta llei ha de incloure:
- El valor de l’índex de referència (€/m2): sempre el preu índex sense tenir-ne en compte els marges de preu superior i inferior. A mès ha d’anar acompanyat del document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer.
- Si fos el cas, s’ha d’explicar com s’ha calculat la nova renda, i els motius de l’increment o aminorament de fins a un 5% pactat.
- Si la renda inicial ve determinada per la renda d’un contracte anterior, ha de constar el preu inicial de l’anterior contracte (actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat). El llogater pot corroborar aquesta informació al registre de fiances de lloguers de l’Incasòl un cop signat el contracte, o abans si compta amb l’autorització escrita de l’arrendador.
I si tinc un conflicte i no compleixen la llei?
Si et cobren rendes superiors a les que estableix la llei, te les han de tornar amb els interessos que legalment pertoquin, sumant 3 punts (en total, 6% d’interessos).
A més, hi ha un règim sancionador (Llei 18/2007, Art.118) per tothom que infringeixi la llei, amb multes de 3.000 a 90.000€ i altres mesures. Les infraccions previstes són:
Greus (de 9.000 a 90.000 Euros):
- Llogar un habitatge incomplint els criteris de determinació de les rendes que dicta aquesta llei.
- Establir una renda que superi l’import màxim establert en un 20% o més.
- Ometre al llogater que l’habitatge es troba subjecte al règim de contenció de rendes.
- Ometre la informació relativa a l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, així com l’import de la renda del contracte d’arrendament anterior.
Lleus (de 3.000 a 9.000 Euros):
- No fer constar l’índex i/o la renda de l’anterior contracte en la publicitat d’habitatges de lloguer.
- No adjuntar al contracte o no facilitar la documentació sobre l’índex de preus i/o la informació sobre el contracte anterior, o bé falsejar aquesta informació.
- Establir una renda que superi l’import màxim establert en menys d’un 20%.
Si has patit una d’aquestes infraccions, pots denunciar-ho a les oficines d’habitatge del teu municipi o a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya mitjançant la següent adreça de correu electrònic: ahc.incidenciescontenciorendes@gencat.cat.a.
Perquè propietaris i immobiliàries no es saltin la llei és essencial que tothom la conegui i la defensi. Difon aquesta guia entre familiars, veïns, companyes de feina i amistats!